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法规问题,逾期交房业主方代理词怎么写

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2022-01-03

代理词

尊敬的审判员、人民陪审员:

我们受被告snyx***等**余户业主的委托,经****律师事务所的指派,担任本案原告的代理人。在正式发表代理意见之前,我们想首先对审理本案的法官致以诚挚的敬意和谢意。因为本案从08年8月立案,经过武侯法院一审、成都中院二审以至现今发回重审,历时已逾一年又半载,姑不论本案之前程序是否合理,发回重审的裁定是否于法有据,以及原被双方在庭外又有何许纠结的故事,案件进行到如今,办案法官秉持法定职责,认真听取原告意见,克服重重困难,推动程序逐步进展,殊为不易,可敬可赞。

现依据事实和法律,发表如下代理意见:

1、被告不按照约定的期限和条件交房的行为已经构成严重违约,应当按照合同约定承担违约责任,即按照每日已交房款万分之三的标准支付违约金。

原告**余户业主事先已与被告签订“商品房买卖合同”及其补充协议,合同第十条“交付条件”部分明确约定出卖人(被告)应于2008年3月30日前向买受人(原告)交付商品房,且所交商品房须已取得规划验收合格证,合同第十二条“逾期交房责任”部分并对逾期交房和未按条件交房约定了违约金及其计算方法,即,若逾期(或未按条件)交房90日后则违约金按已交房款万分之三计算并于交房后90日内支付该笔违约金。事后原告依约全额支付了购房款,已经全面履行了自己的合同义务,但被告所建商品房却未能如期取得规划验收合格证以致原告不能按照约定期限和条件收房,后原告多番催促并不得已寻求司法救济,被告迟至2009年8月21日才取得所建楼房的规划验收合格证,原告的权益受到了严重侵害。

被告方提出其对补充协议中违约金计算基数的理解,指出原判决将原告所交房款总额作为违约金的计算基数,违背了双方在补充协议中约定“合同及本补充协议中的已交付全部房款指乙方向开发商实际已支付的款项以及已向按揭银行支付的实际金额之和”之本意。对于这一点,原告认为,补充协议中的此条约定是十分明确的,它对合同违约金的计算基数“已交付全部房价款”进行了释明,即违约金计算基数为“乙方向开发商实际已支付的款项”与“已向按揭银行支付的实际金额”相加之和。本案中原告是采用向银行贷款的方式按揭买房。众所周之,在按揭买方的法律关系中,首付款由购房者直接向开发商支付,余款则由购房者办理按揭贷款业务的银行代购房者向开放商支付,换言之,首付款之外的余款是由银行代购房者向开发商支付的,在形式上不如首付款支付那样直接,但在法律关系的认定上银行只是购房者付款义务的代履行人,银行之支付即为购房者之支付,此为不争之事实。据此,补充协议中该项约定的“已交付全部房价款”应解释为:“乙方先期直接向开发商支付的首付款”与“银行代乙方向甲方支付的余款”之和(作为“乙方向开发商实际已支付的款项”)再加上“乙方后期按照与银行的贷款合同履行还贷义务逐月还款的金额累加”。补充协议为打印之文本,系被告事先拟定并在数百购房者中反复使用并不与购房者协商之格式条款,退一步,即便现今被告与原告就该条款的理解出现分歧,也应该采纳“不利于提供格式条款一方”的解释。在本案审理过程中,原告未就“已交付全部房价款”之第二部分“乙方后期按照与银行的贷款合同履行还贷义务逐月还款的金额累加”所对应的违约金向被告主张权利,并不表示原告放弃了此项权利,相反,原告准备随时通过法律途径再向被告提出该部分主张,以维护自身合法权益。

2、原合同的履行并未受不可抗力的影响,被告不能据此免责。

在本案之前的审理中被告曾援引民法之不可抗力条款主张免责。但需要指出的是,不可抗力之举证责任在被告方,被告需对不可抗力事件阻碍工程建设的客观事实、必然因果关系、影响程度、所受损失的范围等进行举证。但从被告目前的证据看根本不足以支持己方的主张。

被告所列不可抗力事件有07年底的雪灾和08年5月12日的地震两个,但从逻辑上讲,因为预定的交房时间是08年3月30日,被告必须首先证明07年底的雪灾构成履行合同之不可抗力,且其严重程度达到使工程被迫延期43天(08年3月30日至5月12日)以上。被告对其雪灾构成不可抗力主张的所谓证据仅仅是其委托单位出示的一份“报告”,而该份“报告”口口声言“地震”的事,雪灾的影响只字未提,与被告欲证明的事实根本没有关联性。并且,该份报告系与被告有利害关系的单位出具,根据《证据规则》之规定,该“报告”也根本不能作为认定案件事实的证据。再者,众所周之的事实却是,成都地处四川盆地中央,四周的环形山脉可以有效阻挡外来寒流,07年底雪灾根本没有对成都地区造成大的影响。(就以当下全国的寒冷天气为例,北京、上海、西安等地气温均已在零度以下,四川成都地区仍然维持了5-10度的正常气温,根本不可能对工程建设造成实质影响)。可见,07年底的雪灾在本案中根本不构成不可抗力,被告没有理由据此延期交房,进而,08年5月12日的地震属于迟延履行后发生的事件,依据《合同法》的规定,也不能成为被告免责的理由。

另外,根据合同法的规定和一般的交易规则,一方因不可抗力难以履约时应及时通知对方并向对方出具证明,本案的事实是被告在诉前从未向原告通知不可抗力事件或提供任何证明,恰恰相反,被告在2008年4月10日出具的“情况说明”中已经承认了己方违约的事实。现在在法庭上被告又声称自己因不可抗力要求免责,如此出尔反尔,料必被告企业不知诚信、善意为何物。

3、原合同对违约金的约定公平、合理,不存在过高的情形,被告作为交易的强势一方,更应该严格按照合同承担支付违约金的违约责任。

如前所述,原被双方在合同中对违约金的计算有十分明确的约定,被告现已违约理应支付相应违约金。这里还需要着说明的是:

第一,双方签订的合同及其补充协议均为被告单方提供的打印文本,系被告事先拟定在数百购房者中反复使用并不与购房者协商之格式合同,现被告拿着自己拟定的合同主张违约金过高,岂不荒谬。

第二,原合同中除了约定了被告方的违约责任,在补充协议并有对原告无理由延期收房违约责任的内容,包括原告需承担200元/天和按合同金额5%支付违约金的约定。此原告的违约责任与原合同中被告的违约责任基本上是相当的,可见违约金条款在整个合同中(包括原合同和补充协议)是一致的、明确的,体现了合同的公平、自由原则,被告理应履约。

第三,被告在合同约定的期限未能取得规划验收合格证,属于严重违约,而非被告所谓的轻微违约。合同第十条“交付条件”部分明确约定了交房须符合的两个条件,即所交房须取得规划验收合格证和有由测绘机构出具的测绘报告。在仅有的两个交房条件中,规划验收合格证作为公权力机构的正式文件显然更为重要,更为关键。规划验收合格证涉及小区交通、绿化等事项,而这些都是所涉房屋价值的一部分,换言之,未取得规划验收合格证的房屋其价值就将严重受损,而被告在约定的交房日期却未能取得该证件,显然属于严重违约行为,原告的合同利益已经受到了严重侵害。如此,在被告已经构成严重违约的情况下原告拒绝收房显然是在行使自己合法权利,被告所谓原告的拒收房行为导致了损失扩大应当减损违约金的说法也根本于理不通。

第四,在整个事件发展后期,鉴于相关部门的协调,有部分业主在保留违约责任请求权的前提下已经收房,被告据此提出所谓损失已不存在,违约金应当取消或减损的主张与事实不符,是想当然的片面之词。从法律上讲,被告所建房屋未取得必要证件即交房本已是违法行为,住房的质量和法律地位难以保障,原告虽住此房其心却难安,精神受到压迫。被告所建房屋证件不齐,致使原告不能如期办理产权,没有处分权的房屋属于权能缺失之物,从投资角度讲更使原告失去08年房产交易的政策优惠黄金期,其损失不可谓不巨大。

第五,被告举出成都市物价局及房管局发布的文件(成房发2000第3号),指出与该文件上的租金指导标准相比较合同违约金过高,这种观点置基本的经济事实于不顾,也不是正当的理由。首先,房地产行业早已实现了市场化,房屋出售、租赁的价格都应当遵循当事人的意思自治,不可能由政府部门发文直接对交易价格进行管制。其次,该份文件的出台时间是在十余年前,十年的时间社会经济已经发生了翻天覆地的变化,今天的房地产行业作为支柱产业、高利润产业与昔日更不可同日而语。该份文件在当时是作为指导性文件,在今日其指导性显然已经丧失。并且,根据最高院的商品房解释,租金的可比性只有在同地段和同类型的房屋之间进行,该份文件对房屋类型未作区分,snyx是新近完工的楼房,其置配标准更为先进,更为高档,如此看来该份文件关于房屋租金的数据在本案中根本就不具有可参考性。再次,庭审中原告也有相关租赁合同提交法庭,与被告的证据相比,原告的证据是当事人因为不能如期入住新房无奈在外租房事实的证明,在这份以与讼争房屋相当房屋(在三环附近,128㎡)为租赁标的的合同中,租金水平约为106.67元/日(19200÷6÷30),这个更为合理的租金数据比之合同违约金甚至更高。

第六,在被告2008年4月10日出具的“情况说明”中被告除承认违约外,还对处理方式做出承诺,即“严格按照双方签订的《购房合同》及补充协议中约定的解决方式处理”。但在庭审中被告又提出违约金约定过高,要求削减,如此出尔反尔,显系恶意违约、恶意抗辩之行为。最高人民法院在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出要“制裁恶意违约行为,保护购房人利益”,对于本案被告的恶意违约的行为人民法院应当依法严厉制裁。

综上,原被双方所签合同不存在违约金约定过高的情况,合同履行亦未受不可抗力影响,被告不按照约定的期限和条件交房的行为已经构成严重违约,应当按照合同约定承担违约责任,按照约定标准支付违约金。原被双方既已签订合同,则原告对如约收房抱有合理之期待,但原告因为被告的违约行为长期处于有房难住、住房不安、有房无产的状态。该案事实清楚,法理简单,不想诉讼至今已逾一年,望人民法院体谅民情,依照事实和法律,公正、及时的作出裁判,以使广大业主少受讼累,维护社区环境的和谐稳定。

代理人:XX

2010年XX月XX日